困惑

　　令人担忧的是，一夜之间，CBD似乎已成了城市必备的名片，所有的城市都需要有自己的CBD吗？另一方面，商务地产的“两同三高”现象在很多城市也普遍存在，“两同”就是功能定位趋同，不能满足入驻者个性化需求，楼盘名称相同，容易使人眼花缭乱、甚至误入歧途，一般都是“国际、财富、商务”加“大厦、中心、广场”，几乎在任何一个像样的城市都能找到一个叫“国际商务中心”的商务楼；“三高”就是空置率高、租金/售价高、地价高，据戴德梁行研究顾问部最新数据，2005年，北京市的甲级写字楼的空置率为17.7%，上海市的甲级写字楼租金同比增长16.1%，部分区段急涨30%。商务地产被称为房地产中的钻石，很多开发商以开发过甲级写字楼而自豪，很多企业也以在甲级写字楼中拥有一席之地而荣耀，千军万马过独木桥，投资和需求市场的双重驱动，致使商务地产越来越热，上海陆家嘴、北京朝阳CBD、广州珠江新城等商务热点地区，也是地价、房价增长最快的地区。从长远来看，商务地产往何处去？能不能也像住宅、商业地产那样另辟蹊径，远离喧嚣、拥挤、嘈杂的城市几何中心？

　　笔者认为，在区域经济一体化及城市化进程加速等综合因素的驱使下，一种新型的商务地产航母——跨城市商务区即将横空出世，它是一个以商务办公为主导，集会议、展览、培训交流、拓展训练、酒店、度假等多功能于一体的、辐射多个城市的、区域性生态经济园区。

缘起

休闲时代的到来

　　美国经济学家凡勃伦在《有闲阶级论》中提出，“休闲已成为一种社会建制，成为人的一种生活方式和行为方式”。我国著名休闲研究专家马惠娣研究员也指出，“毋庸置疑，休闲已成为我们这个时代重要的特征之一和社会文化活动的重要组成部分……我们已经有三分之一的时间是在休闲中度过，休闲文化发展速度之快，不能不引起我们的极大关注。”被称为本世纪初中国三大盛事之一的世界休闲博览会即将先于2008年北京奥运会和2010年上海世博会于2006年4月率先登陆杭州，这将是原本升级的中国休闲产业的强大助推器。在轻松的环境下生活和工作已成为普遍追求，于是，景观地产、旅游地产、休闲地产应运而生，地产业进入了前所未有的复合时代、休闲时代。我们渴望，推开办公室的窗子就能看到黄灿灿的菜花、波光粼粼的湖面的日子，我们期盼，在挽起裤腿抓泥鳅的氛围中达成商务合作的意境。

总部经济的崛起

  总部经济是指以企业总部迁址所带来的一系列拉动当地经济发展的经济效应。企业总部迁址，是近年来中国经济中的一个突出现象，许多公司的总部（或重要部门）纷纷迁往大都市或核心经济圈，这已成为中国本土企业和跨国公司愈演愈烈的风潮。毫无疑问，企业总部迁址所产生的“总部经济”效应，会拉动前往地的经济增长，刺激外地企业本地化（跨国公司本土化）和本地企业区域化（中国企业国际化）的进程，也大幅度提升了都市形象。

区域经济一体化

　　随着经济全球化及全球经济一体化的浪潮，区域间分工越来越细、协作越来越紧密，在中国，除了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的三大核心经济圈外，西咸一体化/汉中城市群、郑洛工业走廊、武汉城市圈、长湘株城市圈及淮海经济区等区域经济协作组织正在形成并发挥着越来越重要的作用，地区与地区之间渴望交流、企业与企业之间渴望联盟的呼声越来越高。单个企业之间的竞争已演化为产业链的竞争，产业链上的关联企业通过横向的并联耦合和纵向的串联耦合又形成产业集群。另一方面，城市带、城市群的形成，迫使临近城市的定位互补，资源共享，并逐步形成共用的功能区域。

通讯、交通科技迅猛发展

　　通讯、交通科技的迅猛发展为办公和生产基地的分离提供了可能，老板完全可以远在千里之外来得心应手地遥控自己的企业，地球就像是一个地球村，虽然远在天涯，却近在咫尺。王石可以悠然自得地攀登珠马朗玛峰，除了得益于万科的规范管理，随时随地的卫星通讯系统恐怕也是能让他放得下心的主要原因。

大都市空心化

　　空心化是指国外一些大都市由于都心地带（相当于我国的特大城市建成区）经济承载量过大而造成的人均基础设施费用过高、人均生活费用过高、商务费用过高、闲暇时间损失过高等弊端，使一部分都心居民、机构和企业逃离都心的过程，目前，我国的一些特大型城市也有“空心化”的倾向。这个过程往往是个痛苦的过程，但也更是在市场经济条件下的理性选择过程，关于大都市空心化现象的争论很多，笔者引用这一现象并无意参与争论。

出路

在哪里开发

　　从宏观区位来讲，跨城市商务区预计会在长三角、珠三角、环渤海经济区等城市带核心区率先出现，因为这些地方的产业密集，企业需求旺盛；从微观区位来讲，跨城市商务区应该选址于城际快速通道的接驳口，自然环境优美、文化资源丰富、有山有水的地貌相对独立单元；从用地性质来讲，可以利用存量用地，在有条件的原镇区、开发区进行升级改造，也可以利用增量用地，在城市及区域总体规划指引下进行单独的详细规划、兴建。

谁来开发

　　跨城市商务区的开发是个庞大的系统工程，可以采取政府引导、大企业主导及二级开发企业/入驻企业共同参与的模式，其中，主导型的大企业起着决定性作用，应该是知名品牌、大财团支持的区域性开发商，具有相当的一级开发经验和实力，有上下游合作经验和处理复杂关系的能力。

给谁开发

　　未来入驻跨城市商务区的企业及个人包括：

　　本区域内的知名大型企业集团与机构及外向型企业；

　　与本区域企业有业务关联的外地及境外企业/机构；

  银行、证券、保险等金融投资机构；

　　咨询、培训、中介等智慧型企业/机构；

　　礼仪、会展、演艺、餐饮等服务机构；

　　财经企业界领军人物和知名人士；

　　体育文化娱乐明星。

开发成啥样

　　一个成熟的跨城市商务区的功能分区及主要项目应该包括企业会所（独立别墅及集中式商务楼）、主题酒店、展示交流馆、拓展训练营、康乐区（演艺街、健身场馆、休闲吧、高尔夫球场、游艇会等）。

　　除了必备的硬件设施以外，度身定做的主题活动也是跨城市商务区必不可少的。首先申请注册成立企业联盟机构，可以是区域性的，也可以是行业性的，搭建交流平台；其次是创办适合区域发展及入驻企业需求的主题论坛、联谊活动，邀请知名经济学家、行业专家、政要定期讲学、来访，为企业发展创造良好的商务环境氛围。

　　成功的跨城市商务区的形象定位应该是：

　　一个正在崛起的区域经济新地标！

  一个拉动区域振兴的核引擎！

  一个商务与休闲完美结合的艺术天堂！

  一个为知名企业度身定做的后花园！

  一个健康的、回归自然的总裁俱乐部！

　　笔者曾主持参与了一些类似项目的顾问工作：受鲁能集团委托策划的海南星光半岛项目，占地面积3307亩，是一个以明星经济为核心的商务主题社区；惠州汤泉商务港项目，依托1.7平方公里的汤泉核心景区，建成服务于珠三角企业的商务会所；徐州淮海商务休闲港项目，占地面积2855亩，依托云龙山及云龙湖的山水资源，作为淮海经济区商务活动永久会址及区内外企业交流的商务平台来规划建设，该项目已于2005年底由上海大都会中标